【睡前消息684】惠州房价过山车 背后半部当代史（下）东风吹醒睡城梦
大家好，2023年12月15日星期五，欢迎收看第684期睡前消息。本期节目，我来终结上个月发起的惠州房价话题。
和前面两期隔了太久。我来提示一下前面的内容。
664期节目，我们从大起大落的惠州房价说起，回顾了90年代的超级骗局，熊猫汽车项目，还一路深挖到国际邪教的背后布局。
665期节目，话题暂时远离了惠州，跟着“统一教”的线索，我们分析了文鲜明邪教团伙的发展历程。
今天，我会把话题拉回最初的惠州房价话题，解释为什么惠州当前真实成交房价，还不如上世纪90年代历史高峰一半。
这里先概括一下：
直接原因，是燕郊效应。惠州紧靠深圳，房地产的炒作概念都是承接深圳溢出的购房需求，当好“睡城”。所以深圳房价这个火锅沸腾的时候，惠州房产能试着喝点汤；而深圳房价冷却的时候，汤水回流深圳的力度，还要超过深圳自身房价的波动。
下一层原因，是惠州实际上并没有占据“睡城”的地位。别看深圳面积小，真来惠州买房的白领，总量真没多少。所以房地产高峰期实惠不大，低谷期打击不小。
再和昆山、佛山这一类卫星城比较，可以发现，惠州的问题是本地经济太差，购买力不足，所以只能隔几年蹭一次深圳概念。
最后，我们会发现，惠州本地的经济矛盾，是地理、当代史和国际局势互动的结果。这一轮房地产低谷彻底打垮了惠州蹭深圳房地产概念的机会，从长期来看反而获得了破釜沉舟的机会。
接下来听我细说：
一、左手打折，右手限价
疫情最初的一年多时间，国内房地产市场总体还比较平稳，甚至很多地区还在维持涨价预期。2021年8月10日，惠州市还在进一步加强管控措施，一边防止房价虚高，一边打击炒房，严格执行三年限售政策，暂停对非惠州户籍拥有一套房以上的居民出售新房。
但随着深圳房价持续下跌，指望深圳人溢出购买力的惠州坐不住了。去年4月30日，惠州靠着深圳的惠阳区、大亚湾区取消住房限购。今年2月16日，惠州市将限售政策从3年调整为1年。紧接着，4月28日，惠州市惠阳区进一步出台了购房优惠，下调购房首付比例、扩大高级人才购房贷款额度，还用打折的方式鼓励团购买房，最低可以打八折。
惠阳区要在文件中专门提出打折优惠，是因为这与之前的房价备案政策冲突。2016年10月，惠州市发布通知，规定商品房实际成交价格不得突破监制价格，下浮不能超过10%，否则将限制网签，也就是说，折扣超过10%就锁盘。这项政策有效期三年，但到现在还在惯性延续。今年惠阳区允许团购房打八折，要专门写进文件里，才算是制定了新规矩。
10月3日，惠阳区保利阳光城有业主举报，说开发商买房返首付，相当于降价21%，突破了八成折扣，是扰乱市场。当天，惠阳区住房和城乡建设局，就向开发商下达了责令整改通知书，要求清退涉事商品房，锁盘待令。开发商也在当天立刻表态，发布了承诺函。而根据当地房产中介的宣传，这个楼盘实际销售价格已经从每平1.45万降到7800，接近五折，所以有了媒体标题，“五折卖房被停业整顿”。
惠州一边推出团购优惠，一边限制降价，从全国来看并不是个案。
前面说了，限制降价的依据是房价备案制，这项措施早在2009年就被部分地区提出了，最初目的是防止房价过快上涨。2016年初，全国房地产涨价去库存，调控政策收紧，年底中央还首次提出“房住不炒”。在地方调控房价时，治标层面上最能立竿见影的政策，就是对新建商品房销售价格进行备案管理，强行限制新房价格浮动比例，5%到15%不等。惠州就是在房住不炒时期，推出房价备案制的城市之一。
地方政府能房价备案制限制涨价，就会用同样的办法限制跌价。疫情期间，房地产泡沫比较脆弱的地区陆续出台“限跌令”，地方政府有约谈降价房企的，也有抓典型处理的，但总体思路还是继续搞房价备案制。惠州在2021年四季度处理了11家违法违规房企，其中就有2家是因为降价幅度太大，明显低于备案价。今年惠州继续查处违规打折的房企，从政府视角看算不上新闻，只是继续执行既有政策。
至于团购优惠，今年全国有差不多20个城市都推出了类似政策，都是为了突破房价备案制，所以要专门出台文件。从地方视角看，团购打折是政府特批的优惠，并不是说地产商可以随意突破房价备案制。在惠州责令保利阳光城整改之前，5月份，昆山也有两个楼盘因擅自大幅降价，被市住建局点名通报、关闭网签。成都保利湖光锦云也因为降价40%，遭到业主举报，被暂停网签。10月，武汉新港临江汇因为从每平米1.8万降价到1.3万，也遭到业主反对。不过这家开发商反应比较快，没等政府下文件就自裁了。
地方政府出台限价文件，波动幅度有指标，越界就是扰乱市场秩序，除非政府特批——这在程序上没什么好说的，很多城市已经执行好几年了。但扭曲价格，必然有代价。限价政策的代价就是排队，无论是限跌还是限涨。
市场有涨价预期的时候，开发商捂盘，买新房的居民排队摇号；市场有降价预期的时候，居民捂钱包，开发商和中介排队卖房。排队解决不了问题就会出现黑市，居民为了排队买房，会炒号、假结婚、代购、非法集资，甚至愿意把溢价算进车位和字画里；开发商和中介为了排队卖房，道理也一样，愿意在成交后返还一部分价格，实际上承认了打折，只是多了一层折腾的成本，给地方政府一个面子。
看上去限价措施治标不治本，而且地方政府也在同时推出团购打折方案，似乎是两条政策撞车了。这是因为地方政府现在必须同时追求两个目标，被迫推出“既要……又要”的政策。
房价直接影响地价，影响土地财政，城投也需要用土地以及地上建筑的估值，撑住资产负债表，方便继续发债。土地与新房价格是地方财政的实际抵押物。如果现在就在明面上下跌，土地财政立刻就要崩盘。
但如果不打折，房子就卖不掉，开发商不愿意承担压力，政府也没有现金流。所以很多三四线城市，以及二线远郊区域，一方面严格执行房价备案制，另一方面希望用团购政策消化库存，希望金融体系认为团购打折不算打折。之前团购政策覆盖面最大的一次，是去年10月贵州省出台的省级团购政策。只有个别城市比如广州，凭借区域中心地位，才敢全面放松房价管制。
惠州一边鼓励降价团购，一边限制擅自降价，说明它和很多三四线城市一样左右为难，或者说想两面讨好。又要流动性，又要高估值。
目前惠州市宽口径债务率219.36%，在国内算比较低的。惠州有11个市级融资平台，24个区县级融资平台，其中1个市级平台、5个区县级平台发过债，但整体负债水平还算良好，债券票面利率只有3点几，远低于全国平均水平。
和大多数城市相比，惠州融资环境宽松，所以最近几天，大亚湾城投仍然能搞大规模商业住宅开发，目标售价还是每平一万多。为了维护这份心理预期，政府不能容忍开发商打价格战，不能因为新房价格公开下跌，就砸掉自己更多的融资机会。
但另一方面，惠州还有夸张的房地产包袱，必须卖出去才是现金流。2017年以来，惠州每年新开工住宅面积，以及住宅销售面积，都长期维持在1600万平左右的规模，但从2020年开始，住宅新开工面积与销售面积开始出现明显背离，新房库存越来越多，接近2014年的峰值。此外，惠州存量在建商品房面积，最近几年长期维持在9千万平左右，相当于北京的七成，远高于国内大多数城市。在建商品房是未来的库存，惠州常住人口只有606万，未来的去库存只会更难。所以政府要出台团购优惠政策，吸引外地人买房。
讲到这里，惠州纠结房地产政策也说得差不多了。一句话，就是过去泡沫太大了，现在想把泡沫变现，又不肯公开承认泡沫不值钱，所以政策来回跳，引发了我们的注意。
当然这也是中国的常态。内地上百个三四线城市，都在房地产过热时期制造经济泡沫不奇怪。但惠州的发展条件，和内地三四线城市还不一样，惠州紧邻深圳，招商方面落地过不少优质项目。结果过去三十年，惠州房地产还是出现了好几轮泡沫。最近的惠州在建房地产，对投资人讲的概念，都是惠州要发挥紧靠深圳的优势，最起码先把“睡城”的钱赚了。
二、“睡城”惠州
“睡城”，就是上班族白天去发达的都市打工，晚上回小城市睡觉。惠州长期被称作深圳的“睡城”，就像燕郊是北京的睡城。当然也有人说，惠州的“睡城”是相对东莞而言的，说别人发展的时候，惠州在睡觉。
睡前消息664期，我们介绍了惠州90年代初的“熊猫汽车城”项目。“统一教”在造车骗局被叫停后，转型房地产，制造了惠州第一波房地产泡沫。这之后，惠州又吸引过几波房地产投资，有不少地产项目经历了多次烂尾和复工，反复仰卧起坐。比如惠州的江北银座国际大厦，1994年动工，1998年停工，2002年换了家开发商复工，2006年因为资金问题再次停工，2011年再次开工，随后继续烂尾，到现在已经29年了。
惠州有不少烂尾项目能追溯到90年代，所以接下来我还是从90年代开始说。
90年代初，惠州有两个大项目，除了“熊猫汽车城”，还有一个“南海石化”。广东省从80年代就开始筹划“南海石化”项目，准备让中海油与壳牌合资，在广东省建设当时国内最大的炼化基地，规划产能是每年加工800万吨重质原油，生产45万吨乙烯。这个项目最初准备放在虎门，但虎门土地紧张，人口稠密，不太合适，随后项目被惠州抢到手。
1991年6月，广东省批准惠州将澳头、霞涌以及淡水的一部分，合并成大亚湾规划区；1993年5月国务院进一步批准，大亚湾升级成经济技术开发区。大亚湾行政、规划地位的升级，都是为了迎接“南海石化”落地。惠州市还在大亚湾西北部划出一片地，成立了响水河工业园，准备顺着“熊猫汽车城”，进一步招商汽车零配件，做大汽车工业。结果市里连修路的钱都凑不齐。
虽然政府修路都缺钱，但房产商不缺炒作概念。在大项目大规划的刺激下，惠州房地产市场预期一路猛涨，尤其是大亚湾和淡水，在90年代初，就冲到了每平几千、上万，超越北上广深。惠州凭借这两个大项目的预期，喊出口号，“80年代看深圳，90年代看惠州”。
随后，“熊猫汽车城”烂尾，“南海石化”项目谈判陷入僵局，两个大项目都没落地，房价迅速雪崩，从打五折到打一折都没人要，大老板跑路，小老板跳楼，留下一大片烂尾项目。
两个大项目出问题后，惠州市积极展开自救，争取新项目来填补缺口。“南海石化”项目还在谈判，大亚湾整体规划不能动，所以惠州市决定开发海上的马鞭洲岛，由中国石油化工总公司的广州石化投资成立华德石化，在马鞭洲岛建设一座15万吨级大型原油码头，用于超大型油轮接驳装卸。
1994年1月，华德石化正式成立。1994年9月，在大亚湾“天下第一爆”5年后，惠州再次用爆破作业平整马鞭洲岛场地，规模比5年前还大。这次合作对象是央企，项目很快就落地，直到现在马鞭洲岛仍然是个重要的原油港。
1994年底，惠州争取到了东风本田的零部件厂项目，落户响水河工业园，回收再利用了“熊猫汽车”厂房，延续了惠州“汽车梦”。1999年，这家零部件厂正式向广州的整车厂和发动机厂供货。在北边的惠城区，惠州从80年代末开始招商电子信息产业，吸引了包括TCL在内的一批电子企业落户，1992年又在这些企业基础上，成立了仲恺高新技术开发区。与此同时，惠阳地区工业发展总公司也正式改组，成为现在的德赛集团。
但总体来看，90年代惠州的产业发展比较散乱，缺乏重点。熊猫汽车画的饼太大，惠州为这张饼配的锅也大到畸形，影响了后续的产业计划。
2002年11月，“南海石化”项目经过14年谈判，终于落地奠基，总投资43.5亿美元，产能扩大到95万吨乙烯和50万吨丙烯，在2006年2月投产。从此石化产业成为惠州支柱产业之一，直接将惠州2006年重工业占GDP的比重拉高到50%以上。90年代大规划落地一半，房地产也捡起了昨日旧梦，从2004年开始逐步回暖。2006年“南海石化”投产后，《中外房地产导报》直接起了个标题，叫《惠州地产迎来发展的春天》。
这时候，惠州房地产项目主打的是滨海旅游概念，重点炒作海景房，目标客户是深圳、香港居民。随着2008年金融危机爆发，以外贸导向为主的广东省，加工制造业整体都遭受打击，尤其是低附加值的劳动密集型工厂纷纷关停，惠州房地产再次出现大量烂尾、空置。2011年7月11日凌晨，大亚湾炼油厂发生爆炸事故，虽然事故无人员伤亡，而且爆炸起火的是重整生成油，属于汽油组分，没什么毒性，但还是加剧了周边居民恐慌逃离的情绪。
2013年，记者去大亚湾御玺山大峡谷楼盘调查，发现2328户住宅，到晚上只有2户亮灯。在大亚湾购房的深圳居民跟记者吐槽，说开车从大亚湾去深圳上班要跑70公里，往返一次的燃油费过路费要140块，根本划不来。石化园区的工人跟记者说，园区工人工资不高，而且有宿舍，根本不需要房子。大亚湾住宅空置率高达七成，所以 “睡城”，也是说城市在沉睡。
2013年底，惠州市公布了《惠州市轨道交通规划修编》（草案），计划到2030年开通4条城际轨道，6条城市轨道。南方都市报起了个标题，《惠州规划两条城轨融入深圳，或叫醒“睡城”大亚湾》。这之后，每隔一段时间，惠州房地产市场就要炒作一遍城际轨道交通的概念，但直到现在也没动工。
虽然大亚湾沉睡了，但这一时期，国内用4万亿投资刺激内需，大宗商品价格上涨，房地产、汽车行业快速发展，也顺便刺激了惠州的石化、电子工业产值快速上升。2013年，惠州GDP超越中山，排名广东第五，2014年惠州GDP突破3000亿，整个“十二五”期间GDP年均增长12%。当时珠三角第二梯队城市的门槛是GDP达到5000亿，惠州市在2013年给自己定下目标，准备2017年冲击5000亿，进入第二梯队。具体的实现路径，首先还是找大项目，然后就是念念不忘的房地产。
但这时候，国际大宗商品价格进入持续下跌通道，紧接着2016年国内开始推动化工去产能，南海石化营收连续三年大幅下降。特朗普上台后，开始发动贸易战，惠州对外资大项目招商越来越困难，2019年三星电子还关闭了惠州工厂。与此同时，国内房地产在2016年开启了去库存涨价浪潮，惠州再次把最大的一份注意力放在了房地产上。
疫情期间，惠州成功引入了总投资100亿美元的埃克森美孚惠州乙烯项目，以及150亿人民币的恒力惠州PTA项目，中国移动也在惠州布局了大湾区数据中心，新一轮大项目招商总算开花结果。但这些概念，对冲不了全国性的房地产下坡路。于是惠州去年放松限购，今年鼓励团购，仍然挡不住房价下跌。
过去三十年，惠州反复出现了几轮房地产泡沫。同样是临近中心城市的佛山和昆山，都成功吸引了来自一线城市的购房人群。哪怕是被北京看不起的燕郊，这么多年以来，房价也就是折腾了一两次。惠州比所有的一线卫星城都要多折腾几次，这肯定不是个一般的睡城，我们还需要继续寻找惠州的特殊性。
三、行政阻隔，“睡城”难睡
从数据看，惠州最大的问题，就是没有当好深圳的“睡城”。恰恰相反，深圳才是“睡城”。
2020年，深圳市城市交通规划设计研究中心发表了一篇论文，题目是《基于手机信令数据的深莞惠都市圈跨城通勤特征研究》。论文作者根据2019年3月一整月的深莞惠三市所有手机信令数据，统计了人群跨城流动情况。
结果发现，深圳与东莞、惠州的跨城通勤，整体上双向对等，跨城到深圳上班与跨城到东莞、惠州上班的人群规模差不多。大部分跨城通勤人群的居住地和工作地，都集中在城市边界附近，平均通勤距离11、2公里，而且大部分是在东莞与深圳之间通勤。
进一步看，从深圳外出上班的是2.8万人，跨城到深圳上班的是2.6万人，换句话说，在统计数字上，更多人选择在深圳睡觉，到东莞和惠州上班，深圳才是真·“睡城”。
作为对比，广州、上海都是有更多的人白天进城上班，晚上出城睡觉。上海与周边跨城通勤的平均直线距离有20公里，几乎是深莞惠跨城通勤距离的2倍。与惠州相比，佛山、昆山虽然有不少房地产项目是吸引跨城通勤人群的，但支撑房地产市场的主要还是本地居民。佛山、昆山都有繁荣的制造业，有充分的就业岗位。
2022年佛山GDP1.27万亿，常住人口955万，分别是惠州的2.35倍、1.58倍，佛山人均GDP13.3万，是惠州的1.49倍。
2022年昆山GDP是5006.7亿，比惠州少400亿，但昆山只有927.7平方公里，常住人口210万，相当于昆山用小于惠州惠阳区的面积，吸纳了惠州1/3的人口，创造了惠州92.7%的GDP。
所以佛山、昆山的房地产本地支撑都比惠州更强。
但惠州就算整体房地产支撑不足，在邻近深圳的惠阳、大亚湾搞房地产，按理说多少也能起到类似昆山花桥的效果。大亚湾和惠阳房地产的吸引力不足，更直接的原因还是在通勤问题上，也就是当地房产中介念叨十年还没动工的跨城地铁。
广州与佛山最先开通了国内跨城地铁，十年前就形成了“广佛同城”。目前广佛线、佛山地铁2号线、广州地铁7号线都能实现跨城通勤，仅广佛线一条线，日均客流量就达到50万人次。
广佛同城规划上，未来还准备实现18条地铁相连。昆山与上海之间，虽然只有一条上海11号线地铁延伸段伸入了花桥，但昆山与上海还有高铁跨城通勤。昆山与上海每天跨城客运量达到40万人次，成为上海关系最紧密的周边地区。目前苏州的轨交S1线已经连接上海11号线。上海人如果有耐心，可以一路坐地铁坐到太湖岸边。
而深圳与惠州之间，虽然过去十年规划了不少轨道交通线，但推进非常困难。困难不是在工程上，而是在行政审批上。城际轨道交通线，需要省政府审批工程可行性研究，由省政府上报国家发改委审批规划。惠州虽然从2013年就开始推进轨道交通规划，但轨道交通项目的周期比较长，前期筹备工作非常繁琐，尤其是城际线，要跨行政单位沟通，流程复杂度要高出一个数量级。
之后几年，由于国内各地都在盲目修建城市轨道交通，国务院在2018年7月印发文件，从严管理轨道交通项目的审批，划了好几道门槛，除了对财政收入、常住人口、GDP提出要求，还对轨道交通的经营指标做出限制。惠州虽然在宏观经济指标上满足要求，但轨道交通经营指标很难过线。
按照国务院文件要求，拟建地铁、轻轨初期分别不低于每日每公里0.7万人次、0.4万人次，远期客流规模分别需达到单向高峰小时3万人次以上、1万人次以上。而根据2021年数据，符合每日每公里0.7万人次的城市，只有北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、杭州、西安、长沙9座城市。某些城市未批先建的轨交项目，也变成烂尾纪念碑。
2020年，交通部发文支持深圳开展交通强国建设试点，鼓励推进深莞惠城际铁路建设，包括三条深莞地铁线，1条深惠地铁线，要把“深圳14号线东延至惠州惠阳”纳入深圳轨交五期建设计划。看上去惠州又有希望当深圳的“睡城”了。
但紧接着，2021年9月，发改委进一步下发《关于印发十四五城市轨道交通规划建设实施方案的通知》，这份文件没有公开，从地方政府工作报告中可以得知，《通知》明确说“十四五”期间，不受理一般地级市首轮城市轨道交通建设规划报批。
2022年9月，惠州市交通运输局在民意直通车上回应市民提问，也是说，根据2021年发改委文件，惠州不具备城市轨道建设规划报批条件，所以深圳14号线延伸至惠阳段，没有纳入深圳2023-2028年规划。
目前深惠城际线在建的，还是深圳市区内的大鹏支线。大鹏支线全长39公里，沿途穿越高架、高速、铁路和岩溶，穿越好几片山体，工程难度不小，还是条旅游线。这么难的线都要在2026年开通了，深惠轨道交通还是接不上。地铁跨市，比送飞行器去月球都难。
最近几年国家限制城市轨道交通项目，是深惠城际轨交难以打通的直接原因，但拉长时间尺度看，更深层的原因，是行政壁垒拖慢了城际交通的建设，阻碍了城市之间的融合。类似的，燕郊与北京通州之间隔着潮白河，跨河跨城交通需求也很大，但潮白河上的桥很少。2014年京津冀一体化战略提出后，又过了5年半，燕郊西出口立交枢纽工程才正式动工，在2021年10月通车。
深圳惠州的行政壁垒问题，早在二十年前就有过一次爆发。2003年，国务院批准惠州调整行政区划，成立惠阳区。这个文件的背景，是深圳考虑到用地紧张，向中央提议，希望把惠阳以及大亚湾都并入深圳。
当时惠阳是县级市，是惠州最发达的地区之一。深圳这项提议立刻引起广东省以及惠州市的反对，广东担心深圳膨胀太大变成直辖市，惠州不想丢掉经济发达区，所以提出针锋相对的方案，将惠阳撤县改区，最后得到了国务院批复。所以，行政区划改革的阻力，并不只是上级机关的惰性。地方公务员的圈子心态也许影响更大。
深圳与东莞的关系比惠州更紧密，即便如此，深圳与东莞之间到现在也没开通地铁。深莞惠一体化，乃至粤港澳大湾区一体化，还有很多壁垒需要打破。参考国际上的都市圈一体化历史，比如东京、巴黎、纽约都市圈，往往都是要建立跨区域协调机构，用区域专项法规来保障运行。
深莞惠虽然有联席会议，但受限于既有行政框架，往往也只是联席。深莞惠三者之间没有行政隶属关系，在既有框架下，只能发挥一点沟通作用。想要深度融合，就要突破现有省市区行政结构，成立都市圈一体化委员会，而且还是有专项法规保障，能统筹资金的委员会，设立轮值领导。这个改革方案，看上去比城际地铁要难得多。
城际交通问题限制了惠州房地产，但东莞也有城际交通问题，却没把房地产泡沫吹到惠州这么大。前面提到，佛山、昆山也有“睡城”房地产，但本地经济更好，房地产泡沫比惠州小很多。因此，更深层的问题是本地经济。惠州凭借靠海的优势，也拉了不少大项目，为什么总体发展落后于东莞？
这才是房产泡沫大到失控的核心原因。
四、区位劣势
从90年代初的“熊猫汽车城”，到2015年提出力争5000亿GDP，惠州始终强调大项目，也确实吸引了一批大企业落户。而东莞曾一度以乡镇加工业为主，以村为基本单位，小企业散乱发展，号称会堂、饭堂、祠堂的“三堂经济”。貌似不如惠州。只是最近二十年，东莞整理城市用地，集约化开发，后发先至，吸引了更多的大企业落户，集中了更多的研发中心，这才堵上了过去几十年的工业缺点。
而惠州三十多年一直强调大项目，看上去政策连贯性很强。惠州市宣传自身发展优势时，往往会强调发展空间大，土地面积是整个珠三角的1/5，开发强度远低于核心城市。
的确，惠州市面积是深圳的5.8倍、东莞的4.7倍。乍一看，有这么大的面积，还只是关注大企业大项目，不重视中小企业集群，似乎是招商引资工作不全面不细致，浪费了大量土地。
但结合卫星图，就会发现，惠州确实大，但大多是没法开发的山地。惠州城市建设用地面积1082.69平方公里，深圳城市建设用地面积1032平方公里，惠州只比深圳多出50多平方公里，而东莞城市建设用地有1233平方公里。
进一步看，惠州的城市建设用地比较分散，有大片地区是狭长的山谷地，只能沿着交通线一维展开。市政服务设施是计算服务半径的，在二维平面上才能最大化利用，线性布局意味着浪费。反过来说，惠州在这些线性土地上搞开发，单位面积的市政投入成本要更高，这一点，玩一局城市建设模拟游戏就能体会到。
从产业聚集的角度来说，平原面积越大，交通效率就越高，就越能吸引企业就近配套或协作。惠州市成片的平地集中在惠城、惠阳、大亚湾，相比于深圳、东莞的平地规模都不大。
东莞的1200多平方公里城市建设用地，基本连成一片，高密度区域之间的距离短，对于寻求就近配套、合作的制造业企业来说，更有吸引力。而且，东莞的平地，能从几个方向和深圳的平地靠在一起，而惠州市只有惠阳区的平地能接入深圳。因此，从产业转移的角度来说，深圳的制造业企业，更愿意搬到东莞而不是惠州。
城市的地理条件、经济区位，决定了市政府怎么做文章，能做多大文章。从90年代开始，深圳和惠州的城市用地格网自相关系数，就长期高于东莞，说明深圳和惠州的用地开发都更集中，也说明市政府在用地规划方面的介入力度更强。深圳是因为好项目太多，所以规划力度更强；惠州是因为好地块太少，所以不得在少数平地上加强规划力度。
20世纪，东莞经历了十几年的小散乱无序开发，所以对惠州没有优势。进入21世纪，东莞正视缺点，在规划上大力整顿，优势立刻就转向了。东莞不仅有完整连片的平地，还处在广州、深圳两个中心城市之间，在大湾区最核心的伶仃洋有港口。地理条件的优势，让东莞在发展上有更高的容错率，就算走过弯路，也能绕回来。
惠州与东莞相反，地理和区位条件，决定了惠州的发展容错率低。惠州用地分散，制造业聚集规模低，所以对中小企业缺乏吸引力，就算强行用补贴吸引过来，也很可能会因为一轮经济波动就破产。
相反，如果成功招到大企业大项目，自然会有一批中小企业就近配套，到惠州安家落户，抗风险能力也更强。如果说90年代初惠州市政府全力争取两个大项目，是想一鸣惊人，后续几届市政府仍然抓大项目，就是看清了地理、区位条件的限制，“起步虽迟，但起点一定要高”。用惠州市政府的说法，这叫大项目的“榕树效应”。
所有城市都想招大企业搞大项目，惠州因为邻近深圳，在招商引资方面占据先手优势，所以能抢跑。但惠州用大项目填充了有限的城市用地后，城市经济结构也就基本定型了，后续想要寻找新赛道，找新增量，难度只会越来越大。最近十几年，内地城市群也有了长足发展，惠州的比较优势也在不断变弱。
而且对大企业招商，对政府工作来说也是个大项目，一方面市政府要拿出更多的谈判筹码，另一方面也需要了解对口大企业的行业、供应链状况。
如果说对一百个中小企业招商，是做一百道初中数学题，那么招一个大企业，就相当于一道高数题，政府具体工作内容差异很大。市级单位能统筹的信息情报资源有限，招商时很容易出现信息不对称的情况。所以深圳正威集团靠包装宣传，就能在全国各地搞项目，圈地拿补贴。紧靠深圳的惠州也没能幸免。
惠州面临的地理问题，也是整个珠三角的缩影。珠三角也是被山地围起来的海湾，平地面积有限，能装下的产业集群也有限。而长三角位于华东平原，长江又是世界航运能力最大的河道，所以长三角能在更广阔的空间尺度上形成经济联系，能吃下更多的产业集群，孵化更多的创新型企业。
过去三十多年，珠三角经历了多次产业结构变化，80年代吸纳香港的劳动密集型工厂，发展纺织、机械、食品加工；90年代生产电器、IT产品这类耐消品；进入21世纪，借助中国入世，大力发展外向型经济；08金融危机之后，又向先进制造和高端技术产业转型，形成了内外双环产业布局——东环是广深科创走廊，西环是先进装备制造带。
受限于地理、区位条件，珠三角未来会进一步重点发展两三个产业，通过培育技术创新来抬高产业附加值。在这种情况下，惠州很难再拿到珠三角核心城市的产业转移项目。
过去三十多年，惠州虽然抓住了石化产业发展机遇，也培育了一部分电子信息产业，但整体上受限于地理、区位条件，在几次地区产业重构中，只抓住了少数大项目，与深圳、东莞的产业联系较为薄弱。过去十几年，深圳的房地产与金融业不断挤出制造业，但大多数优质项目都搬去了东莞，华为在东莞先后建立了松山湖基地和南方基地，华为、OPPO、VIVO的核心供应商很少落户到惠州。如果深莞惠都市圈融合得更早一些，惠阳和大亚湾还是有希望多承接一部分制造业转移的。
可惜历史没有如果。惠州招大企业大项目，虽然起点高，但难度也大。有限的优质城市建设用地，需要尽可能挖掘出更大的产值，而每届政府都希望能在任期内创造更高的经济增量。
这种短期追求政绩的欲望，对容错率较高的东莞来说，伤害不算大。而且东莞的产业集群策略，也能把市领导的短期需求和长期发展结合起来。换到惠州，地理条件决定了，一旦几个大项目招商结束，再想要短期增长，就只能指望房地产。
所以，每一轮人事换届，惠州都会考虑蹭深圳的的需求，搞房地产，快速拿到经济增量。每一轮全国性房地产热潮，惠州都不会错过，当然接下来的低谷，打击也逃不掉。惠州在邻深板块，培育了深莞惠都市圈最密集的房地产公司集群。
也许未来某一天，深莞惠一体化会快速推进，城际交通线全面打通，给惠州带来更多的发展机遇。但属于房地产的时代，已经落幕了。春天不会再来。这从长期来看，对惠州，对整个珠三角地区都是一件好事，但当下的惠州干部，恐怕还要在限价和打折之间纠结好几年。
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